In november 2014 is het concept startdocument ‘Eeuwig-durende erfpacht’ verschenen. Kort samengevat komt het voorstel hierop neer:
Na 100 jaar voortdurende erfpacht voert Amsterdam eeuwigdurende erfpacht in. Een grote verandering die erfpachters zekerheid over hun erfpachtkosten geeft, nu en in de toekomst. Bij eeuwigdurende erfpacht wordt nog maar één keer een berekening gemaakt: als grond van de gemeente voor het eerst in gebruik wordt genomen of bij overstap naar het nieuwe stelsel. Erfpachters hebben hierdoor voor altijd duidelijkheid over het erfpachtbedrag.
Nu maken de gemeente en de erfpachter ieder tijdvak (van 50 of 75 jaar) nieuwe afspraken over de erfpacht. Dit wordt het voortdurend erfpachtstelsel genoemd; voor veel erfpachters is dit erfpachtstelsel ingewikkeld en onduidelijk. Als de waarde van de grond is gestegen, is de nieuwe erfpachtvergoeding voor het volgende tijdvak vaak een stuk hoger dan de vorige. Met eeuwigdurende erfpacht kiest de gemeente Amsterdam voor een systeem dat duidelijker is voor de erfpachter. Deze krijgt dan niet langer te maken met de lastig voorspelbare canonstijgingen in de toekomst.
Voorspelbaar
Bij eeuwigdurende erfpacht wordt de hoogte van de erfpachtvergoeding maar één keer bepaald. Dit gebeurt als iemand als eerste een stuk grond van de gemeente in gebruik neemt (bijvoorbeeld bij nieuwbouwprojecten), of als een erfpachter overstapt. Erfpachters kunnen het bedrag in één keer voor altijd afkopen of jaarlijks de erfpachtcanon betalen. Deze erfpachtcanon stijgt daarna alleen nog mee volgens een nog te bepalen index, bijvoorbeeld de inflatie. Verder verandert de gemeente, bij onveranderd gebruik, nooit meer iets aan de hoogte van het bedrag en de overige afspraken. Dit geeft duidelijkheid en zekerheid.
Vrijwillige overstap
Het nieuwe stelsel geldt voor alle erfpachters. Als het tijdvak van het huidige erfpachtcontract afloopt, dan doet de gemeente vanaf de invoering van het nieuwe stelsel altijd een aanbieding voor een nieuw, eeuwigdurend contract. Wie wil, kan al eerder vrijwillig overstappen naar het nieuwe stelsel, ook al is het tijdvak nog niet afgelopen.
Onafhankelijke deskundigen
Een onafhankelijke commissie van externe deskundigen adviseert de gemeente over de manier waarop de waarde van de eeuwigdurende erfpacht kan worden bepaald. Deze grondwaardecommissie gaat ook adviseren hoe de huidige erfpachters kunnen overstappen. Met een rekenmodule krijgen erfpachters individueel op een eenvoudige manier inzicht in de gevolgen van overstappen naar het nieuwe erfpachtstelsel.
Veel meedenkers
De gemeente wil een uitvoerbaar en duidelijk erfpachtstelsel voor nu en in de toekomst. Zij vraagt daarom meerdere instanties om mee te denken over de uitvoerbaarheid van het nieuwe stelsel en de overstapregeling.
Planning
Het plan voor het nieuwe eeuwigdurende erfpachtstelsel wordt in de eerste helft van 2015 uitgewerkt. De inspraak wordt na het zomerreces verwacht, waarna de gemeenteraad dan voor de zomer van 2016 een besluit neemt over de invoering van het nieuwe stelsel. Dit zou betekenen dat in de zomer van 2016 de eerste contracten volgens het eeuwigdurende erfpachtstelsel kunnen worden afgesloten.
Dhr. G. Marinus, bewoner van Geerdinkhof, heeft naar aanleiding van de ideeën over de erfpachtwijziging een e-mail met onderstaande tekst gestuurd naar de heer Van der Burg, wethouder grondzaken en de fractievoorzitters van D66, SP en VVD:
Geachte heer Van der Burg,
cc: mevr. M. Ruigrok, de heer J. Paternotte, de heer D. Peters
Het is een verheugend feit dat de huidige coalitiepartners het bij de vorming van het college eens konden worden over een principiële wijziging van het Amsterdamse erfpachtstelsel, te weten van een voortdurende naar een eeuwigdurende erfpacht. Op de voorwaarden waarop de overgang plaatsvindt wordt nog gestudeerd. Met betrekking tot die voorwaarden vraag ik uw aandacht voor het volgende:
Ons huis staat op 174m² grond. Voor die grond zullen wij na afloop van de erfpachtperiode van 50 jaar (2027) nominaal € 85.000 hebben betaald; de contante waarde van de 100 halfjaarlijkse erfpachtermijnen is – bij een rekenrente van 4% – ongeveer € 38.000. Als de grond destijds (1977) te koop was geweest, dan zou de koopprijs voor de grond € 38.000 / 174 = € 218 p/m² zijn geweest en dat is – 37 jaar later – 23% meer dan de huidige minimum prijs van € 177 die gehanteerd wordt bij de residuele waardebepaling.
Het zou naar mijn mening dan ook redelijk zijn als de grond na afloop van de huidige erfpachtperiode voor een symbolisch bedrag overgaat naar een eeuwigdurende erfpacht; te meer omdat de opstalhouder dan nog steeds – inherent aan de systematiek – geen eigenaar wordt van de grond.
Mocht de Amsterdamse politiek het alsnog ook beter vinden dat de grond gekocht kan worden, dan zouden de betaalde erfpachtbetalingen te beschouwen zijn als de betalingstermijnen voor de koop van de grond op afbetaling, zoals dat vroeger heette.
Hoe dan ook, ik hoop dat u, als wethouder grondzaken, het met mij eens kunt zijn dat de reeds betaalde erfpachttermijnen bij het einde van het erfpachttijdvak – of voor de liefhebbers vanaf 2016 – , een rol moeten spelen bij een prijsbepaling voor de grond.
Met vriendelijke groet,
G. Marinus, (Amsterdammer sinds 1941)
Het antwoord van de wethouder op zijn schrijven luidt:
Geachte heer Marinus,
Op 28 november heeft u mij een e-mail gestuurd waarin u aandacht vraagt voor een bijzondere situatie waarin u, en met u meerdere erfpachters in Amsterdam-Zuidoost zich bevinden. Concreet vraagt u om de al betaalde canons niet te beschouwen als een vergoeding voor het gebruik van de grond in de afgelopen jaren, maar als (af)koop op afbetaling van eeuwigdurende erfpacht.
Allereerst wil ik beginnen met het tonen van begrip voor de situatie in Amsterdam Zuidoost. Door de specifieke omstandigheden tijdens de uitgifte van de grond en de woningmarktontwikkeling in Zuidoost sindsdien zijn de canons relatief hoog als men deze canons vergelijkt met de canons in andere buurten in Amsterdam. Bij het einde van het tijdvak wordt de canon opnieuw bepaald. De canon kan dan naar beneden worden bijgesteld als de actuele grondwaarde daar aanleiding toe geeft.
Wanneer eeuwigdurende erfpacht is ingevoerd wil ik de huidige erfpachters ook de mogelijkheid geven over te stappen nog voordat het tijdvak van een erfpacht eindigt. De nog te ontwikkelen overstapregeling is complex en ik kan u hier op dit moment geen uitsluitsel geven.
Het college heeft besloten een grondwaardecommissie in te stellen. Deze commissie zal onder andere adviseren over de prijs bij de overstap van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht. Daarbij zal de commissie ook rekening houden met de waarde van de huidige erfpachtrechten maar het is niet de verwachting dat de commissie zal adviseren om de al betaalde canons als afkoop op de afbetaling van de eeuwigdurende erfpacht te beschouwen.
Het college heeft op 18 november het startdocument eeuwigdurende erfpacht vrijgegeven voor consultatie. Ik bezie uw verzoek graag als bijdrage aan deze consultatie en zal die betrekken bij het definitieve Startdocument.
Mocht u nog vragen hebben over erfpacht in het algemeen of eeuwigdurende erfpacht in het bijzonder, dan kunt u deze vragen stellen via het algemene informatienummer van van de gemeente 14020 of via erfpacht@amsterdam.nl
Met vriendelijke groet,
Eric van der Burg, wethouder Grondzaken
De huidige situatie
Op 10 februari jl. heeft het college van B&W het startsein gegeven om met de uitwerking van het stelsel van eeuwigdurende erfpacht te beginnen. In de consultatieronde is stakeholders gevraagd om een reactie op het concept Startdocument te geven. Alle reacties van de erfpachters, de Stichting Erfpachters Belang Amsterdam (SEBA), de Vereniging Eigen Huis (VEH), erfpachters, notarissen, vastgoedprofessionals en banken zijn verwerkt tot de Nota van Bevindingen en het definitieve Startdocument. Op basis hiervan heeft het college het besluit genomen.
Wat betekent dit besluit voor de erfpachter? De erfpachter krijgt bij overstap van voortdurend naar eeuwigdurende erfpacht nog maar eenmaal, bij uitgifte of bij het moment van overstappen vanuit het huidige stelsel, een berekening. Hierdoor komt de erfpachter niet meer voor verrassingen te staan. In het nieuwe stelsel kan men dan kiezen voor canonbetaling of om in één keer af te kopen.
Dit maakt een einde aan:
- plotselinge stijging van de woonlasten bij canonherziening einde tijdvak;
- onvoorspelbaarheid van de nieuwe canon en daardoor onzekerheid over toekomstige woonlasten;
- (gevoel van) terughoudendheid van banken bij de financiering van erfpachtwoningen;
- proces van ingewikkelde procedures bij de vaststelling van de nieuwe canon.
Vanaf de zomer van 2016 krijgen kopers van panden op erfpachtgrond een aanbieding voor eeuwigdurend erfpacht. Voor de huidige erfpachters wordt gewerkt aan een overstapregeling. Wat deze regeling inhoudt en wat de kosten gaan zijn voor eeuwigdurende erfpacht, is op dit moment nog niet bekend. De verwachting is dat eeuwigdurende erfpacht een hogere waarde zal hebben dan voortdurende erfpacht, maar lager dan koop. Dit zal het advies van een onafhankelijke grondwaardecommissie moeten uitwijzen.
Grondwaardecommissie
Het college benoemt op korte termijn de leden van de onafhankelijke grondwaardecommissie. Zij brengen een advies uit over het berekenen van de waarde van de grond en de systematiek die hier aan ten grondslag ligt. De grondwaardecommissie wordt eind februari benoemd. Daarna zullen zij een inschatting maken van de planning.
Mocht u recentelijk ervaringen hebben met het vaststellen van een andere canon en/of het afkopen van de erfpacht, dan stelt het bestuur (en uw medebewoners) het op prijs als u die informatie met ons wilt delen. Dat kan via ons e-mailadres maar het is natuurlijk ook mogelijk om contact op te nemen met het bestuur voor een afspraak.
